Waarde van aandelen of vastgoed: procedeer je over de uitkomst of over de methode?

Zodra de verhouding tussen aandeelhouders onder druk staat, een DGA wil uittreden of een vastgoed joint-venture spaak loopt, komt de waarderingsvraag onvermijdelijk op tafel. Ogenschijnlijk gaat het om het getal onder de streep. In werkelijkheid gaat het om een stap daarvoor: welke route kies je om tot dat getal te komen, en wie bepaalt die route?

De kern van het geschil is vaak niet “is dit € 4 of € 5 miljoen waard?”, maar:“Kijken we naar de toekomst, naar de markt, of naar de bestaande cijfers. En wat doen we met goodwill?” Wie dat spel procesrechtelijk handig speelt, heeft een forse voorsprong nog voordat de rechter een bedrag in het vonnis zet.

De hoofdrolspeler is de deskundige

Zodra partijen het niet eens zijn over de waarde, komt in procedures al snel de deskundige in beeld:

• door partijen zelf ingeschakeld (partijrapporten), of

• door de rechter benoemd (deskundigenbericht).

In de praktijk zie je vaak: partij A komt met een rapport op basis van één benadering (bijvoorbeeld sterk toekomstgericht); partij B met een rapport dat meer leunt op vergelijkbare transacties of boekhoudkundige waarden. De rechtbank moet kiezen aan welk rapport zij (meer) gewicht toekent of een derde deskundige benoemen.

Procesrechtelijk is dat cruciaal. Wie het kader voor de waardering mag neerzetten, heeft een voorsprong. Als de rechter eenmaal een door hem benoemde deskundige volgt, wordt het lastig om daar nog doorheen te breken. Rechters zijn vaak geneigd bevindingen van deskundigen rechtstreeks over te nemen.

Procedeer je over de uitkomst of over de methode?

In waarderingszaken zie je grofweg drie smaken:

1. Strijd over het bedrag (zonder uitgesproken methodediscussie): partijen vallen het eindbedrag aan, maar zeggen weinig over de gekozen benadering. Risico: je discussieert “aan de achterkant” en laat de deskundige feitelijk de spelregels bepalen.

2. Strijd over de methode: partijen verschillen bijvoorbeeld van mening over een toekomstgerichte benadering of juist voor een puur marktvergelijkende insteek (bijvoorbeeld vanwege beperkte historie, hoge onzekerheid of gebrek aan echt vergelijkbare transacties). De rechtbank moet dan eerst bepalen: welk rekenmodel past bij dit type onderneming of vastgoed?

3. Strijd over aannames binnen dezelfde methode: partijen zijn het eens over de hoofdroute, maar niet over:

•  groeipercentages;

•  risico‑opslag;

•  leegstandsrisico;

•  correcties voor specifieke risico’s en goodwill.

In termen van processtrategie bepaalt jouw keuze wat de kern van de procedure wordt. Wil je vooral dat de rechter jouw model overneemt? Of accepteer je het model van de wederpartij/deskundige, maar vecht je de parameters aan?

Procesrechtelijke knoppen waaraan je kunt draaien

Wie in een waarderingsgeschil terechtkomt, heeft procesrechtelijk meer invloed dan vaak wordt gedacht. Enkele belangrijke knoppen:

a. De vraagstelling aan de deskundige

De manier waarop de rechter de opdracht formuleert, kan het verschil maken tussen een “boekhoudkundig” rapport met beperkte goodwill of een waardering waarin toekomstige winstgevendheid en strategische waarde vol worden meegewogen.

Praktische punten: Stel voor om de deskundige meerdere benaderingen uit te laten werken (bijvoorbeeld zowel toekomstgericht als op basis van vergelijkbare deals) en die onderling te laten wegen. Zorg dat in de vraagstelling expliciet wordt benoemd hoe met goodwill, synergievoordelen en bijzondere risico’s moet worden omgegaan. En vraag om een transparante weergave van aannames (zodat je die later kunt bevragen).

b. Inbreng van eigen deskundigen

Wachten tot de rechter zelf een deskundige benoemt, is zelden verstandig. Met een eigen (partij)deskundige kun je:

• de rechter laten zien welke benadering in deze branche gebruikelijker en betrouwbaarder is;

• de deskundigenvraag sturen (“kijk niet alleen naar boekhoudkundige waarde, maar ook naar…”);

• later in het traject gericht kritiek leveren op een door de rechter benoemde deskundige.

c. Informatie veiligstellen

Een goede waardering staat of valt met informatie: businessplannen, prognoses, managementrapportages; huurovereenkomsten, taxaties, due diligence‑rapporten; data over vergelijkbare transacties.

Procesrechtelijke instrumenten: • inzagevorderingen om toegang te krijgen tot financiële en commerciële data van de wederpartij; • voorlopig deskundigenbericht om vóór de procedure al een waarderingskader te laten schetsen; • voorlopig getuigenverhoor als er discussie is over mondelinge afspraken rond earn‑outs, bonussen of garanties.

Hoe houd je de deskundige “binnen de lijnen”?

Zodra er een door de rechter benoemde deskundige is, ontstaat vaak de reflex: “We wachten het rapport wel af.” Dat is procesrechtelijk zelden verstandig.

Enkele praktische aandachtspunten:

• Reageer op de (concept)vragen die de rechtbank wil gaan stellen: de rechtbank laat partijen vaak meedenken over de vragen aan de deskundige. Dat is hét moment om:

–  de benadering(en) te benoemen die je wél of juist níet passend vindt;

– extra vragen te stellen over specifieke risico’s, goodwill en bijzondere contracten.

• Werk actief mee, maar documenteer je bezwaren: wie niet meewerkt, riskeert dat de rechter het rapport sneller volgt. Maar geef schriftelijk aan waar je het met de deskundige oneens bent, onderbouwd met eigen berekeningen of literatuur.

• Vraag om toelichting waar nodig. Is de deskundige vaag over de gekozen uitgangspunten of correcties? Vraag de rechter om verduidelijking of een aanvullende vraag. Hoe concreter de redenering, hoe beter je die kunt aanvallen.

Vastgoed: extra procesrechtelijke bijzonderheden

Bij vastgoedwaardering spelen nog enkele eigen accenten. Vaak zijn er meerdere bestaande taxatierapporten. De ene taxateur leunt meer op toekomstige huurstromen, de andere op recente vergelijkbare verkopen of een simpel rendement. Procesrechtelijk kun je:

• betogen dat bepaalde taxaties minder betrouwbaar zijn (bijvoorbeeld vanwege gebrek aan lokale marktkennis of belangenverstrengeling);

• de rechter vragen om een onafhankelijke taxateur met specifieke ervaring in het relevante segment (logistiek, retail, zorgvastgoed, etc.).

Leegstands- en ontwikkelingsrisico:

• is een tijdelijk leegstandsprobleem structureel of incidenteel?

• moet rekening worden gehouden met toekomstige herontwikkeling?

Deze punten lenen zich goed voor expliciete vragen aan de deskundige, zodat ze niet impliciet in één percentage verdwijnen.

Praktische tips voor ondernemers, DGA’s en vastgoedinvesteerders

Tot slot, wat kun je vooraf doen om je procespositie te versterken, nog vóórdat er een procedure komt?

1. Leg in contracten een waarderingsmethode vast bij aandeelhoudersovereenkomsten, JV‑overeenkomsten en earn‑outs:

• benoem hoe de waarde wordt bepaald;

• regel hoe wordt omgegaan met goodwill en bijzondere omstandigheden;

• spreek af hoe geschillen over de waardering worden beslecht (bindend adviseur, arbiter, Ondernemingskamer).

2. Denk na over de persoon die mag waarderen

• één deskundige, gezamenlijk aan te wijzen?

• ieder een eigen deskundige en bij verschil een derde? De keuze bepaalt later hoeveel ruimte je nog hebt om procesrechtelijk te manoeuvreren.

3. Bouw je dossier met het oog op een mogelijke waarderingsdiscussie

• bewaar managementinformatie, prognoses, taxaties en memo’s over strategische keuzes;

• wees voorzichtig met te optimistische of juist té pessimistische scenario’s in documenten die later tegen je gebruikt kunnen worden.

4. Schakel tijdig een eigen deskundige én advocaat in

Wacht niet tot de rechter een deskundige benoemt. Vroeg sparren over methode en processtrategie levert vaak meer op dan achteraf vechten over een ongunstig rapport.

Tot slot

In waarderingsgeschillen over aandelen of vastgoed gaat het niet alleen om “hoeveel” iets waard is, maar vooral om hoe je tot die waarde komt.

Wie zich uitsluitend richt op het eindbedrag, laat de wederpartij – of de deskundige – de spelregels bepalen. Door procesrechtelijk actief te sturen op: • de keuze van de benadering, • de vraagstelling aan de deskundige, • de beschikbare informatie; en • de keuze van forum en deskundigen,

vergroot je de kans dat de waardering aansluit bij de economische realiteit én bij jouw belangen.

Wil je een specifiek waarderingsgeschil (aandelen, earn‑out of vastgoed) vertrouwelijk tegen het licht houden. Bijvoorbeeld om te bepalen of procederen zinvol is of juist om beter te kunnen schikken, dan denk ik graag mee over zowel de juridische als de processtrategische route.

Redouan el Haddad Advocaat r.elhaddad@vanamstellegal.nl 0636328676