Meer bescherming, minder aanbod: de paradox van het nieuwe huurrecht

Het Nederlandse huurrecht heeft de afgelopen twee jaar een van de meest ingrijpende transformaties in decennia ondergaan. Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 beoogde de wetgever huurders beter te beschermen tegen onzekerheid en te hoge huren.

Het resultaat? Op papier meer zekerheid voor huurders, maar in de praktijk een huurmarkt die zichtbaar krimpt. Verhuurders trekken zich terug, woningen verdwijnen uit de verhuurportefeuille en nieuwe juridische constructies duiken op om de strengere regelgeving te omzeilen. 2026 brengt daar opnieuw een golf van wijzigingen bovenop. Het is voor verhuurders van groot belang om de juridische werkelijkheid goed te begrijpen. Wie niet anticipeert, betaalt de rekening.

De nieuwe fundamenten: vaste contracten en gereguleerde huren

De kern van de recente wetgevingsgolf bestaat uit twee samenhangende wetten die gezamenlijk het speelveld duidelijk hebben herschikt.

Het einde van het tijdelijke huurcontract als norm

Sinds 1 juli 2024 is de algemene mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te sluiten afgeschaft. De Wet vaste huurcontracten heeft de regeling uit de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (die tijdelijke verhuur breed mogelijk maakte) grotendeels teruggedraaid. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn weer de standaard. Een huurder geniet daarmee vanaf de eerste huurdag volledige huurbescherming: opzegging door de verhuurder is slechts mogelijk op limitatief in de wet genoemde gronden en moet (bij weigering van de huurder) door de rechter worden getoetst.

Tijdelijke contracten zijn uitsluitend nog toegestaan voor een gesloten aantal categorieën personen, bijvoorbeeld studenten die voor hun studie tijdelijk elders wonen en personen die direct uit een COA-opvanglocatie komen. Buiten de strikte categorieën is tijdelijke verhuur niet meer mogelijk.

De rechter trekt hier inmiddels scherpe grenzen. Zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland op 25 februari jl. dat een beding in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op grond waarvan de huurder de overeenkomst gedurende een periode van 12 maanden niet kon opzeggen, in strijd is met artikel 7:271 lid 6 sub a jo. lid 8 BW en daarmee nietig.

Huurprijsbescherming uitgebreid naar het middenhuursegment

Naast de bescherming van huurzekerheid heeft de Wet betaalbare huur per diezelfde datum huurprijsbescherming ingevoerd voor het zogenoemde middensegment. Voor woningen die op basis van het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel tot en met 186 punten scoren, gelden voortaan maximale huurprijzen. Per 1 juli 2026 worden de maximale huurverhogingen vastgesteld op 4,1% in de sociale sector, 6,1% in het middensegment en 4,4% in de vrije sector.

De onbedoelde gevolgen: uitponden, omzeiling en rechtsonzekerheid

Goede intenties leiden niet altijd tot goede uitkomsten. De combinatie van vaste huurcontracten, gereguleerde huurprijzen en fiscale druk heeft bij een groot deel van de particuliere verhuurders de rekensommen verstoord.

De uitpondgolf

Volgens het CBS nam het totale aantal private huurwoningen in 2024 voor het eerst af. Het aantal huurwoningen van particulieren daalde met 22.000. In 2024 werden naar schatting ruim 37.000 huurwoningen uitgepond: verkocht aan kopers in plaats van opnieuw verhuurd. In het vierde kwartaal van 2024 betrof maar liefst één op de vijf woningtransacties een voormalige huurwoning.

Short stay als ontsnappingsroute?

Waar tijdelijke contracten voor reguliere huurders verboden zijn, heeft de markt een alternatieve route gevonden: de huurovereenkomst "naar aard van korte duur" (artikel 7:232 lid 2 BW). Deze uitzondering wordt inmiddels steeds vaker gebruikt voor verhuur aan arbeidsmigranten, expats en internationale studenten: bij dergelijke contracten geldt géén huurbescherming. Het is hierbij overigens zeer vaak de vraag of de constructie standhoudt bij de rechter. Voormalig minister Mona Keijzer heeft op de ontwikkelingen gereageerd met een voorstel om "huur naar aard van korte duur" te beperken tot maximaal 30 dagen. De voorstellen zijn begin 2026 ter consultatie voorgelegd.

Wat staat er nog te gebeuren: servicekosten en coalitie

Wet modernisering servicekosten: per 1 juli 2026

De meest concrete aankomende wijziging is de inwerkingtreding van de Wet modernisering servicekosten op 1 juli 2026. De wet brengt drie fundamentele veranderingen: een limitatieve lijst van toegestane servicekosten, afschaffing van het bestaande onderscheid tussen soorten servicekosten en zwaardere sancties bij het uitblijven van een correcte jaarlijkse afrekening door de verhuurder. Bovendien worden de drempels voor collectieve procedures bij de Huurcommissie verlaagd, waardoor gezamenlijk optrekken voor huurders in kleinere gebouwen aanzienlijk eenvoudiger wordt.

Wat betekent dit voor u als verhuurder?

Zorgvuldige contractvorming is nu meer dan ooit cruciaal. Bedingen die huurders beperken in hun opzeggingsrecht (zoals minimumduurbepalingen) zijn nietig op grond van artikel 7:271 lid 8 BW en kunnen u voor onverwachte situaties plaatsen, bijvoorbeeld bij de rechtbank. Met de inwerkingtreding van de Wet modernisering servicekosten per 1 juli 2026 dient u uw servicekostensystematiek tijdig te herzien.

Meer weten? Neem vrijblijvend contact op.

Redouan el Haddad Advocaat r.elhaddad@vanamstellegal.nl 0636328676