Huurovereenkomsten bedrijfsruimte anno 2026: Wat iedere ondernemer en verhuurder moet weten

De Nederlandse vastgoedmarkt is volop in beweging. De inflatie van 2022–2024 en de nasleep van de coronacrisis zorgen, ook in 2026, voor veel heronderhandelingen en conflicten over bedrijfsruimten, vooral winkels en horecapanden.

Risicomanagement op leegstand, stijgende markthuren en ‘creatief’ omzeilen van huurprijsbescherming leveren grote financiële en juridische gevolgen op, bijvoorbeeld bij contracten met zakelijke huurders. In deze blog lees je:

• De actuele regels voor bedrijfsruimte;

• De belangrijkste rechtspraak (HR 19 december 2025);

• Valkuilen bij opzegging, huurprijsaanpassing en afwijkende bedingen;

• Praktische tips voor ondernemers en beleggers.

1. Wetgeving: art. 7:290 BW en recente jurisprudentie

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte (zoals winkels, horeca, showrooms) vallen onder artikel 7:290 BW en bieden huurders stevige bescherming tegen opzegging en excessieve huurverhogingen.

Belangrijkste punten:

• Huurprijsaanpassing kan alleen via art. 7:303 BW; dus niet zomaar ‘marktconform’, maar op basis van vergelijkbare ruimten.

• Opzegging mag alleen bij strikte wettelijke gronden, bijvoorbeeld dringend eigen gebruik of andere zwaarwegende belangen.

• Afwijken van dwingendrechtelijke regels mag alleen bij uitzondering en met toestemming van de rechter.

  
  

2. Huurprijsaanpassing: “marktconform” is geen vrijbrief

Na (elke) vijf jaar kunnen huurder en verhuurder huurprijsaanpassing afdwingen bij de rechter (artikel 7:303 BW), op basis van vergelijkbare bedrijfsruimte.

De Hoge Raad oordeelde op 19 december 2025: alleen de wettelijke herzieningsregeling geldt, ook bij onbepaalde tijd. Opzegging enkel voor een hogere huurprijs is niet toegestaan.

Voorbeeld: een supermarkt werd geconfronteerd met opzegging vanwege een beoogde hogere huur. Oordeel rechter: gebruik de herzieningsprocedure, niet de opzegging.

Tip: neem indexatie en periodieke taxatie in het contract op en documenteer vergelijkbare objecten.

3. Opzegging en beëindiging: alleen met zwaarwegend belang en bewijs

Huurderbescherming blijft stevig bij opzegging:

• Verhuurder moet opzeggen met duidelijke gronden.

• Alleen financieel voordeel is onvoldoende reden.

• De rechter weegt investeringen, locatieafhankelijkheid en economische gevolgen mee.
  

Checklist:

• Motiveer de opzeggingsgrond goed.

• Inventariseer investeringen en belangen.

• Voorkom geschillen met tijdig juridisch advies.
  

4. Indeplaatsstelling & afwijkende bedingen

Bij bedrijfsoverdracht (vaak via een BV) kan de huurder indeplaatsstelling vragen (art. 7:307 BW) als daartoe een zwaarwichtig belang bestaat. Voorwaarde is daarnaast dat de opvolger voldoende zekerheid biedt en geen redelijke bezwaren bestaan. De rechter maakt uiteindelijk een belangenafweging.

Aanbeveling: leg afspraken over indeplaatsstelling en afwijkingen expliciet vast.

Conclusie

Sinds het HR-arrest van 19 december 2025 is duidelijk: huurprijsaanpassing en beëindiging van bedrijfsruimtehuur zijn streng geregeld in het voordeel van huurders. Creatieve ontduiking van de wettelijke regeling maakt bij de rechter geen kans. Leg afspraken zorgvuldig vast en laat afwijkingen altijd juridisch beoordelen.

Meer weten? Neem vrijblijvend contact op.

Redouan el Haddad Advocaat r.elhaddad@vanamstellegal.nl 0636328676